::リサーチ
AMBは、グローバルサプライチェーンの問題点や物流、不動産業界の発展など、お客様のビジネスに影響する市場の動きに関して、調査報告書を発行しています。 専任のリサーチチームは、AMBの全部門と協力し、AMBの市場参入・拡大、取得、開発の戦略のための指針も策定しています。
リサーチの報告および記事を以下に示します。
このレポートでは、主な産業用不動産用地である、インフィルとグリーンフィールドの2つのタイプを分析し、インフィルエリアにおける長期的な戦略は、占有率、賃料の成長率、利益率においてより優れた結果をもたらし、効率的なサプライチェーンの構築を可能にするとの結論を出しています。また、インフィルエリアにおける立地は、よりサステイナブルであることが示されています。包括的なインフィルストラテジーは、産業用不動産の所有者やディベロッパーにとって、ビジネス機会として優れているのみならず、地域社会や環境にとっても良いものであると考えられます。
AMB IBIは、ビジネス活動および産業用不動産需要を測定し、予測するための景気動向指数です。お客様から得られた知見とマクロ経済の主要な可変要素を組み合わせて算出されます。 AMB IBIは、ビジネス活動全般と物流スペース利用率の指標で構成されています。今回のIBIによれば、経済状況は前回にくらべ大幅に改善しています。また、経済は回復の段階に突入しており、2010年後半には、米国のGDPは2008年中盤からのピークを上回ることが予想されています。
このレポートでは、賃貸市場の成長と市場ファンダメンタルズとの関係を分析しています。 現在の米国の産業用不動産の賃料水準はピーク時の2008年から20～30%下落し、新規建設を下支えする水準を下回っています。 需要を示す主要指標を見ると、市場のファンダメンタルズが改善され、賃料水準は正常レベルに戻ることが予想されます。
AMB IBIは、ビジネス活動および産業用不動産需要を測定し、予測するための景気動向指数です。お客様から得られた知見とマクロ経済の主要な可変要素を組み合わせて算出されます。 AMB IBIは、ビジネス活動全般と物流スペース利用率の指標で構成されています。 AMB IBIを見ると、2009年2月から経済回復が始まり、2009年9月および10月にビジネス活動が拡大していることがわかります。 また、コンテナ貨物量も改善が続き、2010年にはネットの吸収需要はプラスになることが予想されます。
生産、取引、在庫は持続が困難なレベルにまで低落し、最低限の商品需要を満たすだけでも回復を要します。 生産および取引については、世界中の多くの国で峠を越したことを示す明らかな兆候が見られます。 この新しいモデルは、世界的不景気を乗り越えた後、これらの変数が今後の産業用不動産需要にどのような影響を及ぼす可能性があるかを示しています。
このレポートでは、グローバルトレードが産業用不動産需要に与える影響を調査し、貿易と国内総生産（GDP）との長期的な関連性、貿易の進化に関する考察、今後のサプライチェーンおよび倉庫の需要に多大な影響を及ぼすことが予想される主要なトレンドを示しています。
専門家に聞く: 消費と小売販売の動向
AMBのエコノミストが消費と小売販売の動向を分析しています。 2008年の半ばまで、低貯蓄率、所得増加、家計債務上昇に煽られて商品およびサービスの消費は大幅に上昇していました。 個人消費支出と小売販売は産業用不動産の需要を決定する主因ではないものの、需要を刺激する重要な要素です。
専門家に聞く: 企業在庫が経済指標になる
AMBのエコノミスト、デビッド・ツイストは、サプライチェーン全体での在庫水準の低さを指摘しています。 景気が回復局面に入り、受注が増加し、需要を満たすために在庫水準が急反発する可能性が高いため、産業用不動産セクターにとっては良い前兆になります。
専門家に聞く: 保護主義がグローバルトレードを阻害する
AMBのエコノミスト、デビッド・ツイストは、景気後退の現状に対応して保護主義が台頭していることに注目し、グローバルトレードに好ましくない影響を及ぼすことを懸念しています。 貿易はグローバルな経済成長の主力であり、国際的な人材、商品、資本、サービスの自由な移動を可能にします。
専門家に聞く: 景気刺激策によって需要は拡大するか?
AMBのエコノミスト、デビッド・ツイストは、7,870億ドルの景気刺激策が産業用不動産の需要にもたらす潜在的影響について語っています。 雇用の純増が正味の吸収需要を好転させる要因になります。 この法案を支出面から見ると、大部分は雇用創出につながるインフラ整備への投資増加に当てられます。 また、米国のインフラ強化によって貿易重視の市場の競争力が向上し、グローバル競争の担い手たちを惹きつけることにより、商品流通の増加も期待されます。
専門家に聞く: グローバルトレードの指標
AMBのエコノミスト、デビッド・ツイストは、 グローバルトレードの指標に注目しています。 IMF（国際通貨基金）の予測は2009年の逆風を予知し、長期的なデータは、グローバルな経済成長の安定化に伴ってグローバルトレードが強固に回復することを示しています。
専門家に聞く: ロサンゼルスの産業用不動産の幸運は終わりか?
AMBのエコノミスト、デビッド・ツイストは、南カリフォルニアの港湾のコンテナ貨物輸送が最近低落していることに注目しています。 その理由として、東海岸行きの海上サービスの増加、労働拒否、渋滞による所要時間の不確実さ、規制、料金などの要因が挙げられます。
専門家に聞く: 2009年の好材料
AMBのエコノミストが産業用不動産セクターの2009年の好材料に着目しています。 世界的な景気後退に直面し、さらに景気が悪化する可能性が明白になり、産業用不動産市場は先行き不透明感に包まれています。 市場のファンダメンタルズを重視し、立地を重視する戦略をとり続ける企業は、景気後退からの脱却を加速させることができるでしょう。 従来、産業用不動産は変動が小さく、リスク調整後リターンが高い資産クラスとして、機関投資家から安定した長期のコミットメントを得ていました。
AMBインダストリアル・アブソープション・インディケーター（IAI）は、2002年7月に、リサーチペーパー『Determinants of Industrial Real Estate Demand』で初めて公表されました。 IAIは、正味の吸収需要を計る指標と、米連邦準備制度理事会による工業生産高指標（IIP）の製造業生産高を主なインプットとして、産業用不動産物件に対する6カ月後の需要（ネット・アブソープション）を予測した値です。
1989年（信頼できるインダストリアル・アブソープションを特定できる最も古い年）以来、スペース・アブソープションの予測と実測値の相関において、IAIは前年比88%を示します。 AMBのIAIは、各四半期終了後約2～3週間後に更新されています。
RFIDは、製造、流通、小売、消費に至るサプライチェーン全体で、すべての資産を視認できるようにする先端技術です。 RFIDの導入によって、在庫スペースが現在の半分になるという予測もなされています。 この報告書では、RFIDテクノロジーがサプライチェーン、倉庫業務、そして産業用不動産の将来的な需要に与える影響について考察しています。
ラビアンスキおよびブラックの研究によると、産業用不動産は最も研究がなされていない不動産分野のひとつです。 その理由としては、従来の研究では需要予測が困難だったことなどが挙げられます。 その要因には、この分野の非循環型の性質、自社使用施設が多く、アセットの種類も製造業用、倉庫業用、R&D用など多様性がある点が上げられます。一方で、オフィス、集合住宅、および小売店については、需要と雇用、そして人口動態の関係が直感的で理解しやすく、統計的にも十分な結果を得ることができました（出典：ラビアンスキおよびブラック、シルトン、ホイートンおよびトルト 1997年、マンスールおよびクリステンセン）。産業製品需要の従来の指標には、製造、倉庫、流通での雇用、国内総生産、人口、在庫量、貨物フローなどが含まれていました。
